Введение: понятие и правовая природа судебной оценки недвижимости

Судебная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой процессуальную форму использования специальных знаний в области оценочной деятельности, реализуемую в рамках гражданского, арбитражного или административного судопроизводства. В отличие от досудебной оценки, проводимой по инициативе сторон, судебная оценка назначается определением суда и приобретает статус судебной экспертизы, обладающей повышенной доказательственной силой. Результаты такой оценки непосредственно влияют на исход имущественных споров, поскольку суд, как правило, основывает свое решение на заключении судебного эксперта-оценщика, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Настоящая статья представляет собой комплексное исследование правового регулирования, процессуального порядка и судебной практики в сфере судебной оценки рыночной стоимости недвижимости с учетом актуальных изменений законодательства и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации за 2025-2026 годы. Материал подготовлен для юристов, оценщиков, судебных экспертов, а также для правообладателей недвижимости, участвующих в судебных спорах.

Глава 1. Нормативно-правовое регулирование судебной оценки недвижимости

1.1. Система законодательства об оценочной деятельности в судебном процессе

Правовую основу судебной оценки рыночной стоимости недвижимости составляет комплекс нормативных правовых актов различной отраслевой принадлежности, образующих единую систему регулирования.

Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» является базовым актом, устанавливающим правовые основы регулирования оценочной деятельности, требования к оценщикам, порядок формирования и деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРО), а также общие требования к содержанию отчета об оценке. Согласно статье 11 указанного закона, отчет об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; в нем в обязательном порядке указываются дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации (ГПК РФ) содержит процессуальные нормы, регулирующие назначение и проведение экспертизы в гражданском судопроизводстве. Статья 79 ГПК РФ закрепляет право суда назначить экспертизу по собственной инициативе или по ходатайству лиц, участвующих в деле. Статья 86 ГПК РФ определяет содержание заключения эксперта и порядок его исследования в судебном заседании. Кроме того, статьи 55 и 56 ГПК РФ относят заключение эксперта к числу доказательств по делу и устанавливают требования относимости и допустимости доказательств.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации (АПК РФ) регулирует аналогичные вопросы при рассмотрении дел в арбитражных судах. Статья 82 АПК РФ определяет основания и порядок назначения экспертизы, статья 86 АПК РФ — требования к заключению эксперта, статья 64 АПК РФ относит заключение эксперта к доказательствам по делу, а статья 65 АПК РФ устанавливает бремя доказывания, которое в случае оспаривания результатов оценки лежит на стороне, заявившей соответствующие требования.

Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» устанавливает правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности. Данный закон применяется к судебной оценочной экспертизе в части, не противоречащей специальному законодательству об оценочной деятельности.

1.2. Федеральные стандарты оценки (ФСО) как методологическая основа

При проведении судебной оценки рыночной стоимости недвижимости эксперт-оценщик обязан руководствоваться Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации. Ключевое значение имеют следующие стандарты:

ФСО № I «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия, используемые в федеральных стандартах оценки» устанавливает общие понятия оценочной деятельности, включая определение рыночной стоимости, принципы оценки и требования к проведению оценки.

ФСО № II «Виды стоимости, цели оценки и подходы к оценке» определяет, что при судебной оценке недвижимости преимущественно используется рыночная стоимость, а также закрепляет обязательность применения трех подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного.

ФСО № III «Требования к отчету об оценке» устанавливает требования к форме и содержанию отчета об оценке, включая обязательные разделы, состав исходной информации, порядок согласования результатов.

ФСО № VII «Оценка недвижимости» является специализированным стандартом, содержащим требования к оценке объектов недвижимости, включая анализ рынка, выбор объектов-аналогов, применение корректировок, учет физического, функционального и внешнего износа.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, содержащимся в Обзоре судебной практики № 2 (2025), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 18 июня 2025 года, нарушение требований ФСО при проведении судебной оценочной экспертизы является основанием для назначения повторной экспертизы. В частности, необоснованный отказ эксперта от использования сравнительного и затратного подходов при наличии развитого рынка недвижимости признается существенным нарушением методологии оценки.

Глава 2. Основания для назначения судебной оценки рыночной стоимости недвижимости

2.1. Споры о разделе совместно нажитого имущества супругов

При рассмотрении дел о разделе имущества супругов в порядке, установленном Семейным кодексом Российской Федерации, возникает необходимость определения рыночной стоимости объектов недвижимости, подлежащих разделу. Согласно статье 39 Семейного кодекса РФ, доли супругов в общем имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено договором между ними. Однако при разделе неделимых объектов, к которым относится большинство объектов недвижимости (квартиры, жилые дома, земельные участки), один из супругов получает имущество в натуре, а второму присуждается денежная компенсация.

Судебная оценка рыночной стоимости недвижимости в данной категории дел имеет ключевое значение, поскольку именно от ее величины зависит размер компенсации, подлежащей выплате супругу, не получающему имущество в натуре. Согласно сложившейся судебной практике, оценка производится по состоянию на дату рассмотрения спора, если иная дата не установлена соглашением сторон или законом.

Показательным примером является дело, рассмотренное мировым судом, в котором при разделе имущества между супругами суд признал отчет оценщика, подготовленный стороной истца, допустимым доказательством, несмотря на несогласие ответчика. Основанием для принятия отчета послужило его соответствие требованиям ФСО и наличие полного расчета рыночной стоимости объекта.

2.2. Наследственные споры

В наследственных делах судебная оценка рыночной стоимости недвижимости необходима в следующих случаях:

при наличии завещательного отказа, когда наследник обязан предоставить другому лицу право пользования недвижимым имуществом;

при определении обязательной доли в наследстве (статья 1149 Гражданского кодекса РФ), размер которой исчисляется исходя из стоимости наследственного имущества;

при разделе наследственного имущества между несколькими наследниками, когда невозможно выделить каждому причитающуюся долю в натуре.

В практике рассмотрения наследственных споров нередко возникают разногласия между наследниками относительно методологии оценки и итоговой величины стоимости. В таких случаях суд назначает судебную оценочную экспертизу с применением всех трех подходов к оценке, а итоговая стоимость определяется как средневзвешенное значение результатов всех примененных методов.

2.3. Корпоративные конфликты и споры, связанные с выходом участника из ООО

При выходе участника из общества с ограниченной ответственностью ему подлежит выплате действительная стоимость доли, которая определяется на основании данных бухгалтерской отчетности общества, но с учетом рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего обществу. В соответствии с Федеральным законом от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», действительная стоимость доли участника соответствует части стоимости чистых активов общества, пропорциональной размеру его доли.

Поскольку балансовая стоимость недвижимости, как правило, существенно ниже рыночной, возникает необходимость в проведении судебной оценки рыночной стоимости недвижимости для определения действительной стоимости доли. В таких случаях суд назначает оценочную экспертизу, которая должна определить рыночную стоимость всех объектов недвижимости, принадлежащих обществу, по состоянию на последнюю отчетную дату, предшествующую дате подачи заявления о выходе.

2.4. Споры, связанные с обращением взыскания на заложенную недвижимость

При обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество в порядке, установленном Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», суд обязан определить начальную продажную цену заложенного имущества на публичных торгах. Согласно статье 54 указанного закона, начальная продажная цена определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — на основании судебной оценочной экспертизы.

Судебная практика исходит из того, что начальная продажная цена должна соответствовать рыночной стоимости заложенного имущества, определенной на дату рассмотрения спора. При этом суд не связан условиями договора залога в части определения стоимости предмета залога, если залогодатель оспаривает эту стоимость и представляет доказательства иной рыночной стоимости.

2.5. Иски о возмещении убытков, причиненных повреждением или уничтожением недвижимости

При рассмотрении дел о возмещении убытков, причиненных повреждением или уничтожением объекта недвижимости (пожар, залив, обрушение, иные противоправные действия), судебная оценка рыночной стоимости необходима для определения размера ущерба. Размер убытков рассчитывается как разница между рыночной стоимостью объекта до причинения вреда и рыночной стоимостью остатков, пригодных для дальнейшего использования (либо нулевой стоимостью при полном уничтожении).

В практике Арбитражного суда города Москвы рассматривалось дело о взыскании убытков, связанных с разрушением арендуемой недвижимости. Суд привлек независимого оценщика по ходатайству истца, и отчет, подготовленный по ФСО и подтвержденный специалистом, был признан надлежащим доказательством стоимости утраченного имущества.

2.6. Выкуп земельных участков и объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд

При изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке, установленном статьей 279 Гражданского кодекса РФ и главой VII.1 Земельного кодекса РФ, правообладателю подлежит выплате возмещение, размер которого определяется исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества.

Как отмечается в комментариях к законодательству, несогласие собственника объекта с предлагаемым размером выкупа чаще всего и является причиной уклонения от заключения соответствующего соглашения и подачи уполномоченным государственным (муниципальным) органом иска в суд об изъятии такого объекта. При рассмотрении подобных дел суды, как правило, склоняются к определению выкупной цены в соответствии с отчетом об оценке, представленным истцом, при условии его соответствия требованиям законодательства.

2.7. Оспаривание кадастровой стоимости

Оспаривание кадастровой стоимости осуществляется в порядке административного судопроизводства в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ. Основанием для оспаривания является установление рыночной стоимости объекта недвижимости, существенно отличающейся от кадастровой стоимости, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Судебная практика по данной категории дел наиболее обширна и показательная с точки зрения требований, предъявляемых к судебной оценочной экспертизе. Анализ дел, рассмотренных в 2025-2026 годах, позволяет выявить основные подходы судов к оценке доказательств и распределению бремени доказывания.

Глава 3. Процессуальный порядок назначения и проведения судебной оценки

3.1. Инициирование назначения экспертизы

Согласно статьям 79 ГПК РФ и 82 АПК РФ, назначение судебной экспертизы возможно по инициативе суда или по ходатайству лиц, участвующих в деле. Ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы должно содержать:

обоснование необходимости проведения экспертизы (какие обстоятельства, имеющие значение для дела, могут быть установлены только с помощью специальных знаний);

формулировку вопросов, которые должны быть поставлены перед экспертом;

сведения об экспертной организации или конкретном эксперте, которому может быть поручено проведение экспертизы (наименование, адрес, сведения о членстве в СРО, наличии квалификационного аттестата);

согласие на внесение денежных средств на депозит суда для оплаты экспертизы.

В делах об оспаривании кадастровой стоимости, как следует из судебной практики, суды активно назначают судебные оценочные экспертизы. Например, по делу № 3а-0225/2026, рассматриваемому Московским городским судом, по административному иску Таболина С.В. об установлении рыночной стоимости земельных участков, судом 1 декабря 2025 года было вынесено определение о приостановлении производства по делу в связи с назначением экспертизы.

Аналогичным образом, по делу № 3а-0261/2026 по иску ООО «Сфера» к Департаменту городского имущества г. Москвы, суд 11 ноября 2025 года вынес определение о назначении экспертизы и приостановлении производства по делу.

3.2. Формулирование вопросов перед экспертом

Правильная формулировка вопросов, выносимых на разрешение эксперта, имеет определяющее значение для получения допустимого и относимого доказательства. Недопустима постановка правовых вопросов, разрешение которых относится к компетенции суда. Корректные формулировки вопросов применительно к судебной оценке рыночной стоимости недвижимости:

«Какова рыночная стоимость объекта недвижимости — жилого помещения (квартиры) общей площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: ___, кадастровый номер ___, по состоянию на ___?»

«Какова рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ___, площадью ___ кв. м, категория земель ___, вид разрешенного использования ___, расположенного по адресу: ___, по состоянию на ___?»

«Какова рыночная стоимость нежилого здания (бизнес-центра) общей площадью ___ кв. м, расположенного по адресу: ___, кадастровый номер ___, по состоянию на ___?»

«Какова величина ущерба, причиненного объекту недвижимости с кадастровым номером ___, в результате пожара (залива, обрушения), произошедшего ___, определяемая как разница между рыночной стоимостью объекта до повреждения и рыночной стоимостью после повреждения (рыночной стоимостью остатков)?»

В делах об оспаривании кадастровой стоимости особое значение имеет указание правильной даты, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость. Как следует из кассационного определения Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 29.01.2025 № 18-КАД24-66-К4, рыночная стоимость должна быть установлена на ту же дату, что и кадастровая стоимость. Определение рыночной стоимости на иную дату является основанием для отказа в удовлетворении требований.

3.3. Выбор экспертной организации

При выборе экспертной организации для проведения судебной оценки рыночной стоимости недвижимости суды и стороны процесса руководствуются следующими критериями:

Наличие в штате экспертов-оценщиков, имеющих действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности (для оценки недвижимости — квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости»).

Членство экспертной организации в саморегулируемой организации оценщиков (СРО) — обязательное требование в силу Федерального закона № 135-ФЗ. СРО осуществляет контроль за деятельностью оценщиков и несет ответственность за качество их работы.

Наличие полиса страхования ответственности оценщика и экспертной организации. Минимальная сумма страхования установлена законом, однако для судебной экспертизы рекомендуется наличие дополнительного страхования.

Опыт проведения судебных экспертиз по аналогичным категориям споров, поскольку судебная экспертиза имеет процессуальные особенности, отличающие ее от досудебной оценки.

Как показывает судебная практика, суды нередко поручают проведение экспертизы государственным судебно-экспертным учреждениям. По делу № 3а-0261/2026 экспертиза была поручена ФБУ «Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации».

3.4. Проведение экспертного исследования

Процесс проведения судебной оценочной экспертизы включает следующие этапы:

Изучение материалов дела — эксперт знакомится с определением суда о назначении экспертизы, вопросами, поставленными перед ним, и материалами дела, имеющими отношение к объекту оценки.

Осмотр объекта оценки — эксперт проводит визуальное обследование объекта недвижимости, осуществляет фотофиксацию, производит необходимые измерения, оценивает техническое состояние объекта. Согласно пункту 5 ФСО № VII, осмотр объекта является обязательным, и отказ от его проведения без уважительных причин может служить основанием для признания заключения недостоверным.

Сбор и анализ рыночной информации — эксперт исследует рынок недвижимости в сегменте, к которому относится объект оценки, собирает данные о ценах сделок и предложений, анализирует факторы, влияющие на стоимость.

Применение подходов к оценке — эксперт применяет сравнительный, затратный и доходный подходы к оценке (либо обосновывает отказ от применения одного из подходов).

Согласование результатов — эксперт определяет итоговую величину рыночной стоимости с учетом весовых коэффициентов, присваиваемых каждому из примененных подходов.

Оформление заключения — эксперт готовит письменное заключение, соответствующее требованиям законодательства.

3.5. Сроки проведения экспертизы

Срок проведения судебной оценочной экспертизы устанавливается судом в определении о назначении экспертизы. Обычно этот срок составляет от 20 до 60 рабочих дней в зависимости от сложности объекта, объема исследуемых материалов и загруженности экспертной организации. В случае невозможности завершить экспертизу в установленный срок эксперт обязан заблаговременно обратиться в суд с ходатайством о продлении срока с обоснованием причин.

По делам об оспаривании кадастровой стоимости сроки проведения экспертизы могут быть сокращенными, поскольку необходимость установления кадастровой стоимости в размере рыночной для целей налогообложения требует оперативного рассмотрения. В практике Московского городского суда по делу № 3а-0225/2026 производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы 1 декабря 2025 года, а 3 февраля 2026 года экспертиза была завершена и заключение поступило в суд.

Глава 4. Требования к заключению судебного эксперта-оценщика

4.1. Структура и содержание заключения

Заключение судебного эксперта-оценщика должно соответствовать требованиям статьи 86 ГПК РФ, статьи 86 АПК РФ, а также Федерального закона № 73-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Содержательно заключение включает следующие обязательные разделы:

Вводная часть:

дата и место составления заключения;

номер экспертизы, основание для ее проведения (определение суда);

сведения об эксперте или экспертной организации (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень, занимаемая должность);

предупреждение эксперта об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом;

объекты исследования и материалы, представленные эксперту.

Исследовательская часть:

описание объекта оценки (характеристики объекта, правоустанавливающие документы, сведения об обременениях);

анализ рынка недвижимости в соответствующем сегменте;

обоснование выбора подходов и методов оценки;

расчет стоимости с применением сравнительного, затратного и доходного подходов;

обоснование отбора аналогов (при сравнительном подходе);

расчет корректировок;

определение износа (при затратном подходе);

расчет ставки капитализации (при доходном подходе).

Итоговое суждение:

согласование результатов, полученных различными подходами;

итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки;

выводы по поставленным вопросам.

4.2. Требования к содержанию заключения согласно ФСО № VII

Федеральный стандарт оценки № VII «Оценка недвижимости» устанавливает специальные требования к содержанию заключения при оценке объектов недвижимости:

оценщик обязан провести анализ рынка недвижимости в тех сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости;

• оценщик должен провести анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта, а также анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости;
• на основе собранных данных оценщик делает основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, включая динамику рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен;
• при применении сравнительного подхода оценщик должен использовать не менее трех объектов-аналогов, если иное количество не обосновано в отчете;
• при применении затратного подхода оценщик должен рассчитать стоимость воспроизводства или замещения объекта с учетом физического, функционального и внешнего износа.

4.3. Последствия нарушения требований к заключению

Судебная практика выработала четкие критерии, при наличии которых заключение судебного эксперта признается ненадлежащим доказательством:

Необоснованный отказ от применения одного из подходов к оценке. Как указал Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики № 2 (2025), необоснованный отказ судебного эксперта от использования сравнительного и затратного подходов при наличии развитого рынка недвижимости является основанием для назначения повторной экспертизы.

• Нарушение требований к осмотру объекта. Отказ эксперта от осмотра объектов без уважительных причин противоречит пункту 5 ФСО № VII и влечет признание заключения недостоверным.
• Использование ненадлежащих объектов-аналогов. В подборке судебных решений за 2025 год, подготовленной КонсультантПлюс, указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка в качестве аналогов использованы земельные участки, отличающиеся от объекта оценки по виду разрешенного использования, в отсутствие подлежащей применению корректировки по указанному ценообразующему фактору, что является нарушением требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности и пункта 22 ФСО № VII.
• Отсутствие анализа рынка. Эксперт, не исследовавший рынок недвижимости в соответствующем сегменте и не приведший в заключении информацию о диапазоне рыночных цен, нарушает требования ФСО, что может служить основанием для назначения повторной экспертизы.

Глава 5. Актуальная судебная практика Верховного Суда РФ (2025-2026)

5.1. Кассационное определение от 29.01.2025 № 18-КАД24-66-К4 (полномочия кассации и назначение повторной экспертизы)

В данном деле Галаева Л.С. оспаривала кадастровую стоимость 27 объектов недвижимости. Суд первой инстанции (Краснодарский краевой суд) частично удовлетворил иск, установив кадастровую стоимость на основании проведенной судебной экспертизы. Апелляционный суд назначил повторную экспертизу, указав на следующие нарушения в заключении эксперта: необоснованный отказ от использования сравнительного и затратного подходов, отсутствие осмотра объектов, недостаточный анализ рынка коммерческой недвижимости.

Кассационный суд отменил апелляционное определение, посчитав назначение повторной экспертизы необоснованным. Однако Верховный Суд РФ не согласился с такой позицией и указал следующее:

• Необходимость назначения экспертизы относится к компетенции суда, который рассматривает дело. В соответствии с частью 2 статьи 77 КАС РФ, суд может по собственной инициативе назначить экспертизу для разрешения вопросов, требующих специальных знаний.
• Согласно статье 308 КАС РФ, в полномочия апелляционного суда входит проверка актов суда первой инстанции, оценка доказательств, в том числе заключения эксперта. Несогласие с заключением эксперта суд должен мотивировать.
• Кассационный суд при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными фактических обстоятельств дела, проверять правильность применения и толкования норм материального и процессуального права. У кассации нет полномочий устанавливать новые обстоятельства по делу и переоценивать доказательства, включая заключения судебных оценочных экспертиз.

На основании изложенного Верховный Суд РФ отменил постановление суда кассационной инстанции и оставил в силе апелляционное определение. Данное решение включено в Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2025) и имеет важное значение для понимания пределов полномочий различных судебных инстанций при оценке заключений судебных экспертов.

5.2. Апелляционное определение Второго апелляционного суда общей юрисдикции от 17.02.2026 № 66а-2/2026 (оценка коммерческой недвижимости)

В данном деле ООО «Новый Дом» оспаривало кадастровую стоимость нежилого здания — бизнес-центра площадью 36 557,9 кв. м, расположенного в Санкт-Петербурге. Кадастровая стоимость здания была утверждена в размере 3 807 411 623,66 руб. Истец представил отчет об оценке, согласно которому рыночная стоимость составляла 1 928 000 000 руб.

Суд первой инстанции (Санкт-Петербургский городской суд) назначил судебную оценочную экспертизу, по результатам которой рыночная стоимость была установлена в размере 3 134 000 000 руб. Суд установил кадастровую стоимость в этом размере, определив датой подачи заявления 28 декабря 2024 года.

В апелляционной жалобе истец настаивал на более низкой стоимости, однако Второй апелляционный суд общей юрисдикции апелляционным определением от 17 февраля 2026 года изменил решение суда первой инстанции (без направления дела на новое рассмотрение), указав на нарушение или неправильное применение норм материального права.

Данное дело показательно с точки зрения масштабов оценки (крупный коммерческий объект) и демонстрирует, что суды критически подходят к представленным истцами отчетам об оценке, если расхождение с кадастровой стоимостью является существенным (в данном случае более чем в два раза).

5.3. Апелляционное определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции от 06.08.2025 № 66а-890/2025 (оспаривание кадастровой стоимости нежилой недвижимости)

В данном деле административный истец оспаривал кадастровую стоимость объекта нежилой недвижимости, полагая, что она не соответствует рыночной стоимости, что нарушает его права как собственника на уплату налога на имущество в законно установленном размере. Суд удовлетворил требования истца, установив кадастровую стоимость в размере рыночной. Кассационным определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2026 № 88А-2222/2026 данное определение оставлено без изменения.

Глава 6. Практические рекомендации сторонам процесса

6.1. Рекомендации для истца (заявителя)

Своевременное заявление ходатайства о назначении экспертизы. Ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы следует заявлять на стадии подготовки дела к судебному разбирательству или в предварительном судебном заседании. Затягивание с заявлением ходатайства может быть расценено судом как злоупотребление процессуальными правами.

Представление обоснования необходимости экспертизы. В ходатайстве необходимо указать, какие именно обстоятельства, имеющие значение для дела, не могут быть установлены без специальных знаний в области оценки, и почему представленный истцом отчет об оценке не является достаточным доказательством.

Предложение конкретной экспертной организации. Целесообразно предложить суду конкретную экспертную организацию с обоснованием ее компетентности (уставные документы, свидетельства о членстве в СРО, полисы страхования, положительные отзывы о ранее проведенных экспертизах).

Подготовка документов для эксперта. Следует заблаговременно собрать и представить в суд для передачи эксперту полный пакет документов на объект оценки: правоустанавливающие документы, технический паспорт, экспликацию, сведения об обременениях (аренда, залог, сервитут), документы о проведенных улучшениях или, напротив, о наличии дефектов.

Участие в осмотре объекта. Рекомендуется присутствовать при осмотре объекта экспертом для дачи пояснений и контроля полноты осмотра. О результатах осмотра составляется акт, который подписывается экспертом и присутствующими лицами.

Ознакомление с заключением и подготовка вопросов для эксперта. После поступления заключения в суд необходимо внимательно с ним ознакомиться и подготовить письменные замечания и вопросы для допроса эксперта в судебном заседании.

6.2. Рекомендации для ответчика

Своевременное ознакомление с отчетом истца. При получении копии отчета об оценке, представленного истцом, следует провести его анализ на соответствие требованиям ФСО. При выявлении нарушений необходимо представить суду письменные возражения с указанием конкретных нарушений.

Заявление ходатайства о назначении судебной экспертизы при наличии оснований. Если представленный истцом отчет вызывает обоснованные сомнения, целесообразно заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы, предложив свою кандидатуру экспертной организации.

Представление альтернативного расчета стоимости. При наличии собственного расчета рыночной стоимости (например, подготовленного по инициативе ответчика) следует представить его суду в качестве письменного доказательства.

Участие в допросе эксперта. При несогласии с заключением эксперта следует активно участвовать в допросе эксперта в судебном заседании, задавая вопросы, направленные на выявление противоречий и недостатков заключения.

6.3. Рекомендации по минимизации расходов на экспертизу

Судебная оценочная экспертиза является платной, и расходы на ее проведение могут быть существенными. Для минимизации расходов рекомендуется:

Обратиться в несколько экспертных организаций для получения предварительной информации о стоимости и сроках проведения экспертизы. Стоимость экспертизы может варьироваться в зависимости от сложности объекта, срочности выполнения и статуса экспертной организации (государственное или негосударственное учреждение).

Учитывать, что при частичном удовлетворении исковых требований расходы на экспертизу распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям. Если иск удовлетворен полностью, расходы возмещаются за счет ответчика; если в удовлетворении иска отказано — расходы остаются на истце.

Вносить денежные средства на депозит суда в установленный судом срок. В противном случае суд вправе оставить ходатайство о назначении экспертизы без удовлетворения и рассмотреть дело по имеющимся доказательствам.

Глава 7. Ответственность эксперта-оценщика в судебном процессе

7.1. Уголовная ответственность

Эксперт, проводящий судебную оценку рыночной стоимости недвижимости, предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Санкция данной статьи предусматривает наказание в виде штрафа в размере до 80 000 рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 480 часов, либо исправительных работ на срок до двух лет, либо ареста на срок до трех месяцев.

Дача заведомо ложного заключения предполагает, что эксперт осознает несоответствие своих выводов действительности, но тем не менее излагает их в заключении. Привлечение к уголовной ответственности возможно только при наличии вступившего в законную силу приговора суда.

7.2. Гражданско-правовая ответственность

Помимо уголовной ответственности, эксперт-оценщик и экспертная организация несут гражданско-правовую ответственность за убытки, причиненные ненадлежащим проведением экспертизы. В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, оценщик обязан застраховать свою ответственность. Страховая сумма не может быть менее 300 000 рублей для оценки одного объекта, а для кадастровой оценки — менее 5 000 000 рублей.

Если из-за недостоверного заключения суд принял неправильное решение и сторона понесла убытки, сторона вправе предъявить иск к экспертной организации о возмещении этих убытков. Однако для удовлетворения такого иска необходимо доказать причинно-следственную связь между недостатками экспертизы и возникшими убытками.

7.3. Профессиональная ответственность (контроль со стороны СРО)

Саморегулируемая организация оценщиков (СРО), членом которой является эксперт-оценщик, осуществляет контроль за деятельностью своих членов. В случае нарушения требований законодательства или стандартов оценки СРО вправе применить меры дисциплинарного воздействия вплоть до исключения из членов СРО, что влечет невозможность осуществления оценочной деятельности.

Глава 8. Сравнительный анализ судебной и досудебной оценки

Принципиальное различие между судебной и досудебной оценкой заключается в процессуальном статусе результата. Досудебный отчет об оценке, подготовленный по инициативе стороны, является письменным доказательством, оцениваемым судом наряду с другими доказательствами по правилам статьи 67 ГПК РФ или статьи 71 АПК РФ. Суд вправе принять его во внимание, но также вправе критически оценить и назначить судебную экспертизу при наличии сомнений в достоверности.

Судебное заключение, напротив, имеет особый статус: оно не подлежит свободной оценке суда в части специальных познаний. Суд может не согласиться с выводами судебного эксперта только в случае выявления нарушений методологии оценки, противоречий в самом заключении или при условии допроса эксперта, который не устранил неясности. Более того, для оспаривания судебного заключения сторона должна заявить ходатайство о назначении повторной или дополнительной экспертизы, что связано с дополнительными процессуальными издержками.

Сравнительная характеристика:

Заключение

Судебная оценка рыночной стоимости недвижимости является незаменимым процессуальным инструментом для установления объективной истины по делам, связанным с имущественными правами. От качества проведения такой оценки зависит не только законность и обоснованность судебного решения, но и восстановление нарушенных прав граждан и юридических лиц.

Проведенный анализ законодательства и судебной практики за 2025-2026 годы позволяет сделать следующие выводы:

Судебная оценка рыночной стоимости недвижимости осуществляется в строгом соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки, в особенности ФСО № VII «Оценка недвижимости».

Суды активно назначают судебные оценочные экспертизы по делам об оспаривании кадастровой стоимости, разделе имущества, возмещении ущерба и другим категориям дел, требующим специальных знаний в области оценки.

Верховный Суд РФ в своих разъяснениях, содержащихся в Обзоре судебной практики № 2 (2025) и кассационных определениях, подтвердил, что необоснованный отказ эксперта от применения установленных ФСО подходов к оценке, отсутствие осмотра объекта и недостаточный анализ рынка являются основаниями для назначения повторной экспертизы.

Суды апелляционной инстанции обладают полномочиями по оценке заключений экспертов и вправе назначить повторную экспертизу при наличии обоснованных сомнений в достоверности первичного заключения. Кассационные суды не вправе переоценивать доказательства и вмешиваться в усмотрение судов нижестоящих инстанций в части назначения экспертиз.

Сторонам судебного спора следует осознанно подходить к выбору экспертной организации, своевременно заявлять ходатайства о назначении экспертизы и активно участвовать в процессе исследования доказательств.

Профессиональное сопровождение судебной оценки рыночной стоимости недвижимости требует глубоких знаний в области оценочной деятельности, гражданского и арбитражного процесса. Для получения квалифицированной помощи в организации и проведении судебной оценки недвижимости, а также для консультации по вопросам, связанным с оспариванием результатов оценки, вы можете обратиться к специалистам. Более подробная информация представлена на нашем сайте: https://sud-expertiza.ru/c/ocenka/.

Правильно организованная судебная оценка рыночной стоимости недвижимости — это гарантия того, что суд примет законное и справедливое решение, основанное на достоверных и проверенных данных, а не на предположениях или усредненных показателях, не учитывающих уникальные характеристики конкретного объекта. В условиях развития рыночных отношений и усложнения имущественных споров значимость института судебной оценочной экспертизы будет только возрастать, что требует от всех участников процесса постоянного повышения квалификации и внимания к деталям.

Минутка юмора 🙂

Другие шутки